Po wejściu w życie Ustawy Deweloperskiej, a więc po 29 kwietnia 2012 roku każde mieszkanie lub dom nabywany od dewelopera w trakcie trwania inwestycji wymaga podpisania umowy deweloperskiej. Zobaczmy więc, jakie są podobieństwa i różnice pomiędzy umową deweloperską dla domu i mieszkania.
Umowa deweloperska – różnice w przypadku mieszkań i domów
Pierwsza i właściwie jedyna istotna różnica dotyczy sytuacji, w której dochodzi do podpisania umowy deweloperskiej. Jest to konieczne zawsze w przypadku zakupu mieszkania w nowej inwestycji, która nie została jeszcze oddana do użytkowania. Natomiast w przypadku domu nie jest to już takie oczywiste. Chodzi bowiem o to, że domy są zwykle położone na oddzielnych działkach, dla których są założone oddzielne księgi wieczyste. Z tego powodu istnieje możliwość oddania do użytku domu, w którym prace już się zakończyły, nawet jeśli pozostałe domy w tej inwestycji są jeszcze w trakcie budowy. Dlatego w przypadku domów o umowie deweloperskiej mówimy tylko wtedy, gdy kupujemy dom, który jeszcze nie ma pozwolenia na użytkowanie. Natomiast, jeśli dom jest już oddany do użytkowania, to podpisujemy umowę przedwstępną, nawet jeśli reszta inwestycji nie jest jeszcze w całości zakończona.
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna
Treść umowy przedwstępnej jest bardzo zbliżona do umowy deweloperskiej, lecz osoba ją podpisująca nie jest objęta ochroną prawną przewidzianą w ustawie deweloperskiej. Wydaje się więc, że w tym wypadku zakup domu gotowego bardziej przypomina transakcję na rynku wtórnym niż zakup od dewelopera, choć kwestią różnicującą jest tutaj moment zapłaty za kupowany dom. Przy zakupie na rynku wtórnym odbywa się to po podpisaniu umowy przyrzeczonej, a w przypadku zakupu domu gotowego od dewelopera następuje to zawsze po podpisaniu umowy przedwstępnej, lecz przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Umowa deweloperska, czy to w przypadku mieszkania czy domu, musi zawierać ściśle określone przepisami ustalenia. Przede wszystkim muszą się w niej znaleźć informacje o:
- stronach umowy,
- przedmiocie umowy, a więc dokładne informacje na temat stanu prawnego nieruchomości, jej położenia: dokładna lokalizacja, powierzchnia działki, układ pomieszczeń, standard, w jakim zostanie oddana nieruchomość,
- cenie,
- terminach kolejnych etapów inwestycji, a co za tym idzie - terminach wpłaty kolejnych transz,
- terminie zakończenia inwestycji i terminie w jakim nastąpi przeniesienie własności,
- rachunku powierniczym i gwarancjach bankowych,
- sposobach i konsekwencjach odstąpienia od umowy,
- zadatku,
- odsetkach i karach umownych i sytuacjach, w których mogą zostać zastosowane.
Umowa deweloperska – forma i koszty
Zarówno w przypadku domu, jak i mieszkania umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty zgodnie z przepisami ponoszą obie strony transakcji po połowie, chyba, że deweloper zaproponuje rozwiązanie korzystniejsze dla kupującego, a więc np. zgodzi się pokryć koszty aktu notarialnego w całości.
Podpisana umowa deweloperska jest podstawą do wpisania w księgę wieczystą roszczenia o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego po wybudowaniu i przeniesienie do niego prawa własności. W przypadku zakupu domu roszczenie dotyczy wybudowania budynku i przeniesienia prawa własności.
Umowa deweloperska a kredyt
Umowa deweloperska jest również dokumentem, na podstawie którego bank przystępuje do procedury udzielenia kredytu. Bez niej niemożliwe jest podpisanie umowy kredytowej. Umowa jest również podstawą do przekazywania kolejnych transz kredytu zgodnie z umieszczonym w umowie deweloperskiej harmonogramem.
Co istotne, zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej wpłaty kolejnych transz muszą wpływać na bankowy rachunek powierniczy. Jest to rozwiązanie, które ma zabezpieczyć interesy nabywcy, lecz niestety nie jest rozwiązaniem idealnym. Stopień bezpieczeństwa jest bowiem zależny od rodzaju rachunku, który prowadzi deweloper. Najlepszym dla kupującego rozwiązaniem jest rachunek powierniczy zamknięty. Środki na nim zgromadzone są uwalnianie dopiero w momencie zakończenia inwestycji. Dzięki temu w sytuacji, gdyby deweloper wpadł w tarapaty i zakończenie inwestycji nie byłoby możliwe, kupujący miałby możliwość odzyskania całości wpłaconych kwot. Drugą możliwością jest rachunek powierniczy otwarty. Na nim również gromadzone są wpłacane przez klientów środki, lecz deweloper dostaje do nich dostęp po zakończeniu etapów, na które środki te były przeznaczone. Tak więc w sytuacji kłopotów dewelopera nabywca mógłby odzyskać w całości tylko ostatnią transzę, która dotyczyła niezakończonego jeszcze etapu, a roszczenie o wypłatę pozostałych środków mogłoby nastąpić dopiero w trybie postępowania upadłościowego. Zdarza się jednak, że takie rachunki są objęte gwarancjami bankowymi i ubezpieczeniowymi, co ma lepiej zabezpieczać interesy nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu.
O czym należy pamiętać?
Poza różnicą wspomnianą na początku artykułu, czyli sytuacją, w której dochodzi do podpisania dokumentu, umowa deweloperska dla domu i mieszkania wygląda bardzo podobnie. Nieco inny jest jedynie opis przedmiotu umowy i treść wpisywanego w księgę wieczystą roszczenia, lecz prawa i obowiązki każdej ze stron są takie same. Zawsze jednak przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto sprawdzić czy na pewno zawiera wszystkie istotne ustalenia, żeby później nie było sporów co do ewentualnych nieścisłości. Z punktu widzenia nabywcy najważniejsze dotyczą konsekwencji opóźnień w realizacji inwestycji, różnic pomiędzy powierzchnią planowaną i rzeczywistą oraz stanu, w którym ma zostać przekazana nabywana nieruchomość. Warto pamiętać, że określenia: „stan deweloperski” czy „stan pod klucz” nie mają jednoznacznej definicji popartej przepisami prawa. Przy niedopowiedzeniach mogą być zatem polem do potencjalnych sporów. Dobrze byłoby więc uściślić te kwestie przed podpisaniem umowy deweloperskiej, najlepiej po kolei wyliczając, co ma być w domu czy mieszkaniu wykonane, dzięki czemu będzie mniej miejsca na spory.
